トイレ 水漏れを確実に手にする方法
マンションの数がピークに達するのが、今年二〇〇五年です。
ダンピング合戦が激しくなるのは間違いないでしょう。
まったく、やりきれない話ですね。
これもマンションがあまっているがゆえですね。
あまっているなら建設しなければいいのです。
しかし、そうできないお家の事情があります。
マンションの建設計画をストップしたら、間違いなく大手だけでも建築・不動産業者の数社が倒産するでしょう。
それに日本人の労働人口の約四分の一が、マンション建設に何らかの形で関係があります。
実際に建設業に携わる人の数字は約一割ですが、サッシ、カーテン、インテリア、家具などの製造販売に携わる人たちは建設業の景気に大きく左右されます。
したがってマンション建設に待ったをかけると、こうした人たちにも影響が出ます。
高級マンションのクラッシュは不動産不況を引き起こすと、こうしたマンションのダンピングが広がると、東京の地価に悪い影響を与えます。
業者側は、建築中の物件の一括売却をしてくる可能性が高くなってきます。
販売コストやリスクを考えれば、当然でしょう。
予定していた更地の購入も止めるでしょう。
すでに保有している更地は、早いところ売却してしまいたいと考えるでしょうね。
おそらくそうなります。
こうした動きが始まるのは、高級マンション建設予定地からです。
つまりは新商業ビルが林立している都心の地価値上がり地域ということになる。
過剰に供給されているマンションの問題は、丸の内、六本木、品川、汐留などで起きている地価値上がりに、水を差すことになる可能性があります。
それが現実化すれば、不動産不況になるでしょう。
ふたたび不勣産不況がはじまるとすれば、今お話ししたようなシナリオになるでしょう。
高級マンションの破綻が、そのスタートです。
それは、六本木、汐留、品川を中心とした都心三区のような、高級マンション建設が集中する地域から起こり、都内周辺地域、そして大阪、名古屋、福岡に波及するでしょう。
六本木ヒルズや汐留シオサイトには、毎日たくさんの人がきています。
ビジネスだけではなく、高級レストランやレジャー施設で楽しんでいる人もたくさんいて、とても華やかですが。
そんなおしゃれな街に端を発する不動産不況が起きるなんて複雑ですね。
これで景気が悪くなってきたときに、テナントが価格だけで物件を選んで、古くても、多少駅から遠くてもいいじゃないかということで、中小ビルに戻っていったら大変なことになります。
企業がコストダウン策として家賃の安いビルに引っ越すというのは、十分になるビルの賃料値引き合戦にひそむ危機新ビルが建設されたことで、競争力のない古いビルが不動産市場から撤退させられ、倒産していくというのは、資本主義社会のなかでは、ある意味、当然の帰結なのかもしれません。
私見ですが、日本人にはビルの建設に対して根強い誤解があるように思います。
どういうことかというと、更地を活用してビルを建てることが、地価を上げる手段としてこの上なく有効だと考えている。
外国人は、建設中のビルに乗っているクレーンの数に驚き、日本の不動産事業は活況を呈していると感じて帰っていくとも聞きますが、それは間違いです。
ビルの建設は建設会社を潤しますが、完成によってビルの供給量が増加すれば、不動産業者は供給過多による厳しい現実に立ち向かわなければならない。
しかし、商業ビルの供給はこれからもまだまだ続きそうです。
そうですね。
ピークを過ぎたとはいえ、都市圏で大型商業ビルはまだ建設中だし、空室が多い中古商業ビルも数多くあります。
バブル期に建てられた中古ビルは、それを建てるための借入金とその金利を返済できれば、賃料を安く設定できます。
潜在的競争力は十分に持っているのです。
そうなると今度は新ビルと中古ビルの戦いになります。
新ビルと中古ビルが、近い将来、テナントの誘致合戦をはじめるでしこうした競争は、まず中古ビルと新築ビルの間ではじまって、丸の内、六本木、汐留、品川の新築ビルどうし、新築ビルの強力なオーナー企業どうし、同一オーナーのビルどうしの競争、最後に中古ビルどうしの競争へと広がっていくでしょう。
新築ビルの竣工ラッシュが一段落する頃から、賃料の値引き競争は激化するでしょう。
そうなると当然、ビル自体の価格も下落し、地価も下がってきます。
熾烈を極めるマンション市場の行き着くところ新築マンションどうしのお客の奪い合いはすでに熾烈を極めています。
マンション販売最大の激戦地となっているのは、新幹線停車駅となり東京の「西玄関」となった品川です。
再開発の一環で、二〇〇六年三月末までに、新たに四〇〇〇戸を超えるマンションが供給される予定になっています。
二〇〇三年以降、一〇棟もの、四〇階建てクラスの超高層マンションが販売合戦を繰り広げています。
ここで会社員のＣさんはこんな体験をしたそうです。
［Ｃさんのケース（四〇歳・男性）】Ｃさんはすでにあるマンションを購入することを決めていたが、「見ていきませんか」の言葉に誘惑され、モデルルームへ入った。
モデルルームに入ってみると、設備も充実しているし、面積もわずかながら広く、価格も安い。
Ｃさんが思わず、「こっちのほうがいいな」と言うと、営業担当者は「ならば契約をキャンセルされたらいかがです」と言い出した。
Ｃさんがすでに手付金を支払ったことを告げると、「それは当社が負担します」と言う。
別の物件と契約した客の手付け金を負担してまで、自社物件に乗り換えさせようというわけですね。
なりふりかまわない販売競争の一端が垣間見られるエピソードです。
地価は下落せざるを得ない井上これまで述べてきたように、一時的な投資がもたらす構造変化によって単にテナントが右から左へ移動するだけでは、賃料の値引き競争は終わりません。
しかしながら残念なことに、○四年の地価の上昇地点を詳細に見ていくと、景気循環による需給バランスの改善が要因となって値上がりしたと考えられる地点は、ほとんどないといっていいでしょう。
つまり、地価の値上がりが長期間続き、それが全国に波及するとは考えられないということですね。
基盤投資の効果が続いている間だけの地価上昇で、効果が切れたら、再び地価は下がりはじめる……。
地価下落の要因を需給関係の面から簡単にまとめると、「大型商業ビルのさらなる建設」「中古ビルの賃料値下げによる競争力回復」「都心の高層高額マンションのさらなる供給」「不良債権がらみの競売物件の供給」「市街地にある企業の社宅や工場の放出」「保有資産の値下がりを『損失』として表面化させることを求める『減損会計』の導入による企業の遊休不動産の放出」「中古商業ビルのマンションへの改修」などでしょう。
こうしたもろもろの状況を考えると見通しは暗いですね。
地価はさらに下落すると確信せざるを得ません。
私も同感です。
不動産市場の買い手と売り手の構造変化も、地価下落を加速しそうです。
戦後一貫して土地を買い続けてきた企業が、最近は社宅や工場跡地など遊休資産の処分を急ぐなど、売り手に変身しました。
地方自治体や土地開発公社も、買い取った土地が「塩漬け」になっており、今後は売り手に回るでしょう。
土地市場はマイホームの夢を追う庶民が、数少ない買い手になるのです。
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